Maket Üzerinden Ev Sahibi Olmadan Önce...
Image Image Image Image Image Image Image Image Image Image

Tuketicifinansman.net | 18 Ekim 2017

Yukarı dön

Yukarı

Maket Üzerinden Ev Sahibi Olmadan Önce…

Editör | Son güncelleme: 27 Ocak 2011

Başını sokacak bir ev sahibi olmak her Türk tüketicisinin gönlünde yatan bir idealdir. Bu nedenle mortgage kredilerinin ülkemizde önemli bir gelişme potansiyeline sahip olduğuna inanıyoruz. Öte yandan konut alım satımıyla ilgili olarak tüketicilerin mağdur olmasını önleyecek yasal düzenlemeler konusunda daha çok mesafe kat edilmesi gerekiyor. Bu konuda mağduriyete engel olacak bazı pratik ipuçları var ama bu konudaki bilgi toplumda yeterince yaygınlaşmış değil.

Türk tüketicilerinin ev sahibi olma idealine hitap eden ve son dönemlerde çok sık karşılaştığımız maket üzerinden satılan o büyük prestijli projelere girmeden önce de çok daha dikkatli davranılması gerektiğini düşünüyoruz. Maket üzerinden konut sahibi olmak tüketici açısından önemli avantajlar sağlayabiliyor, ancak özellikle içinde bulunduğumuz ekonomik ortamın etkisiyle bir o kadar risk içerdiğini de unutmamak lazım. Bu kararı verme aşamasında olan tüketicilerin unutmaması gereken şey, eldeki verilerin sadece projenin kuşe kağıda renkli olarak basılmış planları ve şık yapılmış maketlerden ibaret olduğudur. Bu nedenle maket üzerinden konut sahibi olmaya kalkışmadan önce nelere dikkat edilmesi gerektiğini sizler için araştırdık.

Projeye reklam ve satış maliyetleri yansıtılmamış olmalı

İnşaat sektörünün gelişmiş olduğu ekonomilerde bu aşamadaki projelerde inşaat firmaları önemli ölçüde indirim sunarlar. Ülkemizde ise bu tür projelerin hemen hepsi tv ve gazete reklamları ve satış ekipleriyle desteklendiğinden, projelerin bu maliyetler tüketiciye yansıtılarak fiyatlandığını görüyoruz. Yani televizyonda gördüğünüz bir maket projeden konut sahibi olmaya kalktığınızda, söz konusu firma bu proje kapsamında yaptığı televizyon ve gazete maliyetlerinin yanısıra, satış ofisinde görev yapan personelin maliyetlerini de almak istediğiniz konutun fiyatına giydirmiş oluyor. Bu açıdan bakılırsa TV, gazete ve diğer mecralarda reklamları çıkmamış projeleri takip etmek sizi inşaat şirketinin reklam maliyetlerine ortak olmaktan kurtaracaktır. Bunu nasıl yapabileceğiniz daha sonraki makalelerimizde sizinle paylaşıyor olacağız.

Öncelikli hedef yatırım olmalı

Maketten konut almayı düşünen tüketicilerin öncelikli motivasyonu ev sahibi olmaktan çok yatırım amaçlı konut sahibi olmak olmalı. Burada yatırım ile kastımız bir ticari bir mala daha ileriki bir tarihte daha yüksek bir bedele satmak umuduyla sahip olmaktır. Amaç yatırım olmalı, çünkü konut stoğu bile sayılmayan bir proje söz konusudur, projenin zamanında tamamlanmama veya taahhüt edildiği kalitede tamamlanmama riski vardır ve bu riskin getirisi de ona uygun olmalıdır.

Yatırım için düşünülen konutta aranan standartlar farklıdır

Yatırım amaçlı konutta aranılan standartlar, içinde yaşamak için alınacak bir konutta aranan kişisel ihtiyaçlardan kaynaklanan standartlarda olmak zorunda değildir. Konutu kiralarken veya satılırken en çok talep gören konut standartlarında olması kâfidir. Yani yaşamak istediğiniz evin 3+1 olması gerektiğini düşünüyorsanız, maketten girebileceğiniz proje pekala 1+1 veya 2+1 bir konut olabilir. Zira yatırım yapılması düşünülen konutun gelecekte fiyatının artmasını neyin sağlayacağının bilincinde olmak gerekir.

Gelecekte kiralanma ve satın alınma talep potansiyeli olmalı

maket insaatÖncelikle konutun dahil olduğu projenin toplumun geniş bir kısmı tarafından kiralanabilecek veya satın alınmak istenecek talep potansiyeline sahip olması gerekir. Belli bir guruba hitap eden bir projeye dahil olunursa bu potansiyel düşecektir. Burada da ilk olarak projenin konumu dikkat çekiyor. Yukarıda bahsi geçen reklamların çoğuna baktığınızda hemen hepsinde şehir merkezine 10 ila 12 dakika, en uzak 25 dakika uzakta projeler olduğu dikkatinizi çekmiş olabilir. Söz konusu süreler genelde mesafenin boş trafikte saatte 90 km hızla kat edildiği gibi varsayımlarla çıkartılır. Eğer İstanbul gerçeklerinden konuşursak, bu günlerde bu süratlere ancak sokağa çıkma yasağı olduğunda ulaşabileceğinizi bilmeniz lazım.

Satılık veya kiralık konut talep potansiyeli olabilmesi için projenin konumunun öncelikle mevcut (veya potansiyel) işyerlerinin yoğun olarak bulunduğu bir noktaya yakın olması şarttır. Bir başka detay da proje konumunun toplu taşıma araçlarıyla bu gibi noktalara ne kadar sürede (vasıta süresi beklemek dahil) ulaşılabileceğidir. Bu kriterler ışığında metronun dört sene sonra geleceği bir konumda olan, ancak iki sene sonra tamamlanacak bir projenin kiralık veya satılık olarak prim yapması için en az dört sene geçmesi gerekecektir. Onun yerine yerleşim potansiyeli olan bir yerden arazi alın, hem daha ucuza gelir hem de bir taahhüt satın almamış olursunuz.

Konut kredisi mutlaka kullanmalı

Almak istediğiniz konut bedelinin tamamına paranız yetse bile, kesinlikle halka açık bir banka tarafından kredilendirilen bir proje olması konusunda seçici davranmalısınız. Böyle bir durum söz konusuysa mortgage kredilerinde yeni yapılan düzenlemedeki konut bedelinin kredilendirilebilir kısmının tamamını kredi olarak almanızı (tabii vadesi ve taksitleri bütçenize uygun şekilde) tavsiye ederiz. 5582 sayılı mortgage yasası kredi veren kuruluşları, kredi verdikleri tutar kadar proje teslim edildiği tarihten bir sene sonrasına kadar sorumlu kılıyor. Projeyi üstlenici şirket projeyi taahhüt ettiği tarihte ve kalitede teslim edemezse, konut kredisini veren bankanın sorumluluğu olması riski önemli derecede azaltacaktır.

Peşinat konusuna dikkat

Maketten girilen projelerin neredeyse tamamında tüketiciler tarafından peşinat olarak yatırılması gereken tutar yüzde 30 civarında. Aralık sonu itibariyle BDDK tarafından bu oranın en az yüzde 25 olması yönünde bir kısıtlama getirilmişti. İnşaat firmalarının neredeyse tamamı bu bedeli proje teslim edilene kadar tamamlanmak şartıyla esnek bir ödeme planıyla ödemeye imkan tanıyorlar. Burada dikkat edilmesi gereken konu şu; eğer o an için konut için istenilen bedelin yüzde 25’i olan tutarın tamamına denk gelecek bir birikime sahip değilseniz, 10.000 TL peşin verip iki sene boyunca nasılsa denkleştiririm dememeniz gerekir. Bizim kanaatimize göre ölçüp biçmeden bu tür kampanyaların cazibesine kapılan birçok kişi önümüzdeki birkaç yıl içerisinde inşaat şirketine olan peşinat taahhütünü yerine getiremeyeceği için bankaya kredi borcu ödemekle yükümlü oldukları konutlarını kaybetme tehlikesiyle karşılaşacaklar. Bu da yeni bir grup konut kredisi mağdurlarının ortaya çıkmasına sebep olacak. Doğru olan yaklaşım, sahip olunan birikimin yüzde 25’lik peşinat tutarına yettiği bir konut seçmek olacaktır. Sahip olunan birikime uygun konut bulunduktan sonra bu bedeli ödeme planı, ürünün teslim edileceği takvim yılı ağırlıklı olmak üzere yapılmalıdır. Elde kalan tutar ise, ödeme planına uygun vadelerde mevduat veya hazine bonosu gibi riski düşük sabit getirili menkul kıymetlerde değerlendirilebilir.