2010 beklentileriyle ilgili yazımızda mortgage kredileri ile ilgili yorumlarımızı paylaşmamıştık. Bunun nedeni bu tip kredilere olan talebi etkileyen çok fazla sektör ve ekonomik gösterge olması. Konuyla ilgili detaylı çalışmalarımız devam ederken, iki adet mortgage kredisi veren kurumu ilgilendirdiğinden bugün iletilen bir basın bültendeki haberi kendi yorumlarımızla sizlerle paylaşmaya karar verdik.
Türkiye’nin ilk konut finansmanı şirketi DD Mortgage mevcut mortgage kredisi portföyünün 36 milyon TL tutarında bir kısmını Yapı Kredi’ye devretti. 4 Şubat 2010 tarihinde imzalanan anlaşma kapsamında DD Mortgage tarafından devredilen mortgage müşterileri mevcut kredi koşullarında herhangi bir değişiklik olmaksızın Yapı Kredi’den hizmet alabilecekler.
DD Mortgage, konut kredilerinin büyük umutlar verdiği bir dönemin sonlarında sektör açısından fikir olarak güzel (mortgage kredilerinde uzmanlaşmış tüketici finansmanı şirketi), ancak zamanlama açısından talihsiz bir yapılanma olarak dikkatimizi çekiyor.
DD Mortgage ile ilgili olarak şirket yetkililerinden aldığımız bilgilerden yola çıkarak yayınladığımız yazımızda da belirttiğimiz gibi, şirket az sayıda şubeyle etkin bir direkt satış ekibi ve alternatif dağıtım kanallarını kullanarak müşterilerine ulaşmayı hedefliyordu. Başlangıçta öncelikli olarak üst gelir grubunda müşterilere ulaşmayı hedefleyen DD Mortgage’ın faaliyete geçmesinin hemen ardından, patlayan kriz nedeniyle gayrimenkul ve dolayısıyla da mortgage sektörü oldukça sıkıntılı döneme girdi.
DD Mortgage sık öde az öde olarak isimlendirilen geri ödeme frekansını iki haftada bire indirmek suretiyle yüzde 20’ye varan bir avantaj sağlayan ürünleriyle sektöre yeni bir bakış açısı getirdi ve krizin başlangıcından bu yana devam eden duraklamaya bu şekilde bir çözüm buldu.
Basında dönemsel olarak karşımıza çıkan gayrimenkul sektörünün üç vakte kadar patlama yapacağına dair kehanetlere rağmen gayrimenkule olan talep hala arzu edilen ivmeye ulaşmadı. 2009 yılında genel olarak kredi portföylerinde takip oranlarında bir artış olduğunu aşağı yukarı herkes biliyor. 2010 yılında artış zayıflasa bile sorunlu kredilerin portföy içindeki paylarının krizden önceki yıllara göre yüksek seyretmesi bekleniyor. Ülkemizde ve dünyada krizin sona erdiğine dair net bir mesaj alınamaması nedeniyle tüketicilerin mortgage gibi uzun seneler sürecek taahhütler gerektiren borçlara girmek konusunda çekingen davranması da, konut kredisi alanında faaliyet gösteren şirketleri sıkıntıya sokan faktörlerden bir tanesi.
Basın açıklamasında da belirtildiği gibi portföy devri gelişmiş piyasalarda karşılaşılan bir uygulama. Normal şartlarda işleyen mortgage altyapısında bankalar dışında konut kredisi vermeye yetkili konut finansmanı kuruluşları portföylerini ipotek finansmanı kuruluşlarına devreder. Konut finansmanı kuruluşları da bu portföyleri menkul kıymetleştirerek, tahvil olarak sermaye piyasasına sunar ve hem kendisi para kazanır, hem de portföyünü devraldığı konut finansmanı kuruluşuna kaynak yaratmış olur. Ancak ülkemizde mortgage kredileri ile ilgili ikincil bir piyasa oluşmuş değil. Ülkemizde bankaların bile kaynak yaratmak için tahvil veya bono çıkarmak yerine sendikasyon kredilerini kullanmayı tercih ettiklerini düşünürsek, henüz böyle bir piyasanın oluşmamış olmasına şaşırmamak lazım. 2010 yılı içerisinde birkaç bankanın kaynak yaratmak için bu tür tahvil ve bono halka arzlarına başvuracağına dair bazı duyumlar almamıza rağmen, konuyla ilgili detaylı bilgi vermek için söz konusu kurumlardan yapılacak resmi açıklamaları beklemek daha doğru olacaktır.
Mortgage kredisi veren küçük organizasyonlar sınırlı sermaye yapıları nedeniyle menkul kıymetleştirme için gerekli olan portföy hacmine ulaşmayı beklemeden kredi portföylerini devrederek yeni kaynak sağlamış oluyorlar. Sağladıkları kaynakları süratli bir şekilde yeniden sağlıklı kredi portföyüne döndürerek, aynı başladıkları sermayeyi tekrar kredi olarak kullanmak için vade sonlarını beklemeden sürümden kazanmış oluyorlar. Bu uygulama, ticarette sık sık karşılaşılan elindeki vadeli çekini kırdırmış esnaf gibi portföy kırdırmak sayılabilir. Ancak menkul kıymetleştirme amacıyla devrolan portföylerin tahsilatları çoğunlukla krediyi veren kurum tarafından yapılırken, basın bülteninde bahsi geçen devir neticesinde DD Mortgage müşterilerinin artık Yapı Kredi’den hizmet almaya başlayacak olması, bu uygulama sanki faaliyetlerine son verecek bir kurumun tercih edeceği gibi bir yöntem gözüküyor. Tabii bu tamamen spekülatif bir bakış açısı. DD Mortgage pazarlama satışa ağırlık verecek küçük bir kadro ile yoluna devam etmeyi tercih ettiği için portföyü tamamen devretmeyi seçerek operasyon maliyetlerinden tasarruf etmeyi hedeflemiş de olabilir.
Yukarıda da bahsettiğimiz gibi, ülkemizde konut kredilerinin gelişiminde önemli bir gereklilik olan menkul kıymetleştirme için şartlar henüz oluşmuş değil. Ortada bir tane bile “gelin portföyünüzü bize verin menkul kıymetleştirilim” diyen ipotek finansmanı kuruluşu yok. Bu nedenle DD Mortgage bu portföy devri ile faaliyetlerine devam etmesine imkan verecek gerekli finansmanı menkul kıymetleştirme yapmadan sağlamış olacak. Yapı Kredi de bu devir ile kendi pazar payı açısından büyümüş oluyor. Yani karlılıktan fedakarlık etmek suretiyle iki kurum da kendi açılarından bu devir ile bir fayda sağlamış oluyor.
Basın bülteninde bu devrin tüketicilerin lehine bir çok avantajlar getireceğine dair açıklama da var. TuketiciFinansman.net olarak bu açıklama ile ilgili çekimser bir görüşe sahibiz. Türkiye’de finansal kurumlar arasında gerçekleşen portföy devirlerinde müşteri mağduriyetine rastlanmayan bir vaka yok gibi. Mortgage kredilerinde tutarların genelde yüksek olması nedeniyle, burada devrolan müşteri sayısının diğer tüketici finansmanı ürünlerine kıyasla düşük olması mağduriyet yaşanmaması açısından umut veriyor.
Söz konusu devrin neler getireceğine dair kehanetlerde bulunmadan, bizi düşündüren olası gelişmeleri bu yazımızda paylaşmak istedik. DD mortgage ile Yapı Kredi arasındaki bu anlaşmanın zaman içinde müşterileri nasıl etkilediğini buradan sizlerle paylaşıyor olacağız.