Ekonomide Olumlu Sinyaller Var, Mortgage İçin Doğru Zaman mı ?

Referans gazetesinde yayınlanan bu haberde; ekonomideki toparlanma sinyalleri ile beraber, birikimleri mevduat ve repoda değerlendirme seçeneğinin de cazibesini gün geçtikçe yitirmesiyle, gayri menkul sektöründe yeniden bir hareket görülmeye başlandığından sözediliyor.

Haberde Merkez Bankası tarafından indirilen faiz oranlarının etkisi ile zorunlu gerileyen kredi faiz oranları nedeniyle, konut tüketicilerinin çok uzun zamandır neredeyse hiç zam görmeden satışa sunulan evlere sahip olmak için, kredi talebini hareketlendirdiğinden bahsediliyor. Şirketlerin de yatırım için yine bu dönemde konut almaya başladığını da ballandıra ballandıra anlatılınca, bu işte bir bit yeniği olduğunu düşünmeden edemedik.

Öncelikle repo ve mevduat faizleri yaz başından beri gerilemeye devam ediyor, yani bu yeni bir şey değil. Yaz ortasında birikimlerini bu tür yatırım enstrumanında değerlendiren tasarruf sahipleri, özellikle Doğu ve Batı Ataşehir’de bulunan tamamlanmış projeler gibi projelere talep gösterdi ve bu dönemde kredi kullanmadan fiyatları gerileyen konutları satın aldılar. Bu talep, elinde birikimi bulunan tüketiciler tarafından yaratıldığı için, mortgage finansmanına yönelik talepte bir artış olmadı. Konut kredilerine olan talepte bahsedildiği gibi bir artış söz konusu olsaydı dahi, aynı dönemde bankaların “armudun sapı, üzümün çöpü, gözünün akı” diyerek kredi başvurularını red etme politikası nedeniyle, talepler red edildir ve artış trendini görmek mümkün olmazdı. Bankalar bu şekilde muhafazakar davranmakta da haklı; zira gecikme, idari veya yasal takibe uğramamış, kredi verilebilir tüketici pazarı hala süratle daralmaya devam ediyor.

Bir garip gayrimenkul projesi kampanya hikayesi

İlgili dönemde bazı mütahitler, kredi kartına yüzde 1 peşinat ile ellerindeki projeleri kriz öncesi fiyatlarla satmaya yönelik kampanyalarla karşımıza çıktı. Medyadaki reklamlar ile söz konusu projelerden birini ziyaret etmiş birisi olarak satışçı arkadaşlara inanmakta zorluk çektik. Sahibi medyada arabaları ve kendinden yaşça küçük bayan arkadaşlarıyla oldukça sık gündeme gelen bu inşaat firmasının projesinde kriz öncesi abartı fiyatlar aynen devam ediyor. Bu arada diğer benzeri projelerde yüzde 30 – 40’lara varan bir gerileme var.

Bazılarınızın bilebileceği gibi, konut kredisi ile alınan evlerde standart uygulamada ev bedelinin maksimum yüzde 70’ine kadar kredi kullanabiliyorsunuz. İlgili firma sizi evin yüzde 70’lik bedeli için yine bankaya yönlendiriyor. Kredisiz kısım için ise yüzde 1’lik bir peşinat alıyor ve gayrimenkul tutarının yüzde 29’una denk gelen kısmını 6 ay sonrasına erteliyor. Yani bu plandan faydalanan tüketiciler evlerini yüzde 30 ila 40 arası daha pahalıya alıyorlar, ancak bu aradaki farkı inşaat firmasına 6 ay geç ödüyorlar. Pek akıllıca alışveriş gibi gözükmüyor ama burası Türkiye, elbette bu teklifi kendine uygun bulup alım yapanlar olmuştur.

Gayrimenkul talebi ne durumda ?

Türkiye’deki gayrimenkul talebiyle ilgili habere geri dönersek; Türk tüketicilerinin şu anda karşımıza çıkan olumlu sinyallere aldanıp mortgage’la gayrimenkul alımına yönelik hareket etmelerinin önemli bir risk içereceğine inanıyoruz. Her zaman dediğimiz gibi, almak istediğiniz gayrimenkul değerinin yarısı kadar bir birikime sahipseniz, hane gelirinize katkıda bulunan kişiler çalıştıkları işyerlerinde 12 aydan daha uzun bir süredir çalışmaya devam ediyorsa, doğru önlemleri almak kaydı ile (işsizlik sigortası, kredi sigortası) fiyatların gerçekten avantajlı bir şekilde gerilediğine inandığınız gayrimenkulleri satın alma yoluna gidebilirsiniz. Ancak şu anki ekonomik göstergeler, ne ülkemiz ne de dünya için kötü günlerin sona erdiği anlamına gelmiyor.

Özellikle 2009’un 3. çeyrek sonuna kadar temkinli olmak gerektiğini, yaz rehavetinin sonuna gelinmesiyle ekonomik açıdan şiddetli sarsıntılarla karşılaşılabileceği endişesini taşımaktayız.

Farkettiyseniz ilgili haberde demeç veren ve ana gelir kaynağı gayrimenkuldeki taleple bağlantılı olan kişiler (Remax Gayrimenkul Brokerlarından Ergün Yenen ve DD Mortgage Satış ve Pazarlamadan Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı Gökalp Arslan) talebin arttığına dair işaretlerden bahsetmelerine rağmen, rakamsal olarak son iki haftalık talep artışından bahsediyorlar. Çok uzun süredir yaprak kımıldamayan bir sektörde bu tür sıçramalar grafiksel olarak dikkat çekse de, gelecekle ilgili olumlu sinyaller olarak yorumlanması mümkün değil. “Gayrimenkule talep artacak; hatta arttı bile; fiyatlar da bununla beraber patlayacak. Avantajlı fiyatlardan yararlanmak için daha fazla beklemeyin” şeklinde suni talep yaratmaya yöneltici yönlendirmelere dayalı karar vermek yerine, birikimleriniz ve yakın gelecekteki iş güvenliğinize bakarak gayrimenkul almaya karar vermeniz çok önemli.

Gayrimenkul treninde minik bir hareket var, ancak bu mesafeden gara mı giriyor yoksa gardan mı çıkıyor anlamak mümkün değil. İmkanları zorlayıp riske girmenin hiç zamanı değil.