Sabah Gazetesi’nde geçtiğimiz gün yayınlanan bir habere göre konut kredilerinde yüzde 75’i kredi yüzde 25’i peşinat alması gereken, ancak peşinat bölümünü de tüketiciye ihtiyaç kredisi olarak kullandıran bankalara ceza yağacak.
Habere göre BDDK Başkanı Tevfik Bilgin özel bir ekip oluşturdu. Ekip 15 gün içinde raporunu hazırlayacak ve bunu kurula sunacak. Kurul da önlemleri masaya yatıracak. Konut kredisinde yönetmeliğe aykırı hareket eden bankalara BDDK tarafından ceza kesilecek. Türkiye Bankalar Birliği Genel Kurulu’nda konuşan Bilgin ücret ve komisyon, bireysel ve konut kredileri konusunda uç örnekler ve pazar payı kaygısıyla hareket eden bankalara “Gerekirse banka bazında tedbir alırız” diye uyardı.
BDDK’nın konut kredilerini düzenlemeye ilişkin kararı geçen yıl aralık ayında yayınlanmıştı. Bankaların vereceği konut edinme amaçlı kredilerde, kredi tutarının söz konusu gayrimenkul değerinin yüzde 75’ini aşmaması kararı alınmıştı.
Konut kredilerinde kredilendirilebilen tutarın üst sınırı olarak konut ekspertiz bedelinin %75’ini aşmaması kuralı aslında Türkiye’de oturtulmak istenen mortgage sisteminin sağlıklı çalışmasına yönelik bir düzenleme. Konuyla ilgili olanların ve yazılarımızı takip edenlerin bileceği gibi, mortgage sisteminde sadece kredi bacağı bulunmamakta. Söz konusu kredilerde alınan teminatların veya faiz ve gelirlerin menkul kıymetleştirilerek ihraç edilmesini, ihraç edilen menkul kıymetlerin ikincil piyasa ve borsalarda alım satımını da içeren karmaşık bir sistemden bahsediyoruz.
Özellikle menkul kıymetleştirme sırasında değerleme yapılırken kredi ve bu krediye karşılık alınan teminat portföyleri mercek altına alınarak çeşitli kriterler açısından incelenir. Portföyün kalitesini belirleyen kriterlerden biri de portföyde yer alan teminatların kredi tutarına oranıdır. Konut fiyatlarında aşağı yönlü büyük hareketler olduğunda menkul kıymetleştirilen portföyün içinde yer alan konut teminatları da etkilenecektir. Verilen kredinin tutarı konut bedeline ne kadar yakın olursa bu düşüş de o menkul kıymetin yatırım yapılabilirliğini etkiler. Bu da sistemin temelden zarar görmesine neden olur ve 2008 yılında Amerika’da yaşanan mortgage krizinin bir benzerinin yaşanmasına bile sebep olabilir.
2010 yılının sonunda ilgili sınırlama getirildikten sonra bazı bankaların özellikle rekabet ve toparlanmakta olduğu düşünülen konut kredilerinde pazar payını artırmak motivasyonuyla bu sınırlamayı göz ardı ettiği zaten kulislerde konuşuluyordu. Ancak mortgage ürünlerinden haberdar işini bilen bankacılar, tüketicilere %100’ün kredilendirilmesine imkan veren ve tamamen yasal olan çözümler sunabiliyor. Konut bedelinin %75’i için birinci dereceden ipotek alıp, kalan %25 bedel için ikinci derece ipotek alıp tüketici kredisi gibi kullandırmak mümkün. Bu mortgage piyasasının bulunduğu bir çok ülkede çok sık uygulanan bir kredilendirme yöntemi. Burada tek dezavantaj %25’lik pay için kullanılan kredi için ayrı bir başvuru değerlendirme süreci ve bu kredinin konut kredisi değil de tüketici kredisi olması nedeniyle KKDF muhafiyeti olmaması.
BDDK tarafından yapılacak incelemede daha çok işi kılıfına uydurmak konusunda çaba sarfetmeyen kurumların canının sıkılacağını düşünüyoruz. Diğerleri (yukarıda bahsettiğimiz süreçleri yerine getirenler) için belki bir üstü kapalı uyarı söz konusu olabilir ama minare ve kılıf varsa BDDK’nın bile çok yapacak bir şeyi olmayabilir.