Sanayi Bakanlığı tarafından Eylül 2007’de açıklanan tebliğin taslağında yer alan “kredisini yeniden yapılandırmak isteyen tüketicinin herhangi bir ücret ödemeyeceği” şeklindeki ifade bankalardan gelen yoğun talep üzerine metinden çıkartıldı.
Sanayi Bakanlığı, tüketiciden kredinin yeniden yapılandırılmasında ek ücret talep edilemeyeceğine dair ifadeyi tebliğden çıkardı. Kredi yapılandırmasında taraflar anlaşabilirse ek bir maliyetle borcun kalan vadesi uzatılabilecek, kredinin faiz türü veya para cinsi değişebilecek.
Refinansman olarak da bilinen mortgage kredilerinin tüketiciler tarafından yeni bir ödeme planına göre vade ve faiz oranlarında değişikliğe gidilmesi durumunda, bankalar tüketicilerden %2 erken ödeme cezası ve yeni açılacak kredi için dosya masrafı gibi faiz dışı masraflar adı altında yer alan masrafları talep edebilecekler.
Daha önce bir çok banka mortgage kanununda belirtilen çerçeveler ve üst sınırlar içersinde, refinansman ile ilgili bu tür masrafları zaten talep edebiliyorlardı. İlgili metnin tebliğden çıkartılmasıyla bu duruma devam edebilecekler.
Sonuç olarak söz konusu metnin tebliğden çıkarılmasının, mevcut uygulamaları değiştirecek bir etkisi olmuyor. Mortgage refinansmanı bankaların birbirleri ile girdikleri yoğun rekabet ortamında önemli bir araç olacak gibi gözüküyor. Rekabetin yoğunlaştığı, yani mortgage faiz oranlarında dalgalanmaların olduğu ve dramatik olarak düştüğü dönemlerde finans kuruluşlarının, refinansman düşüncesi ile gelen müşterilerinin refinansman ihtiyacını aynı kurum ile yapmasını sağlamak ve başka bir finans kurumuna gitmemesi için bu masrafları yansıtmaması akıllıca olacaktır. Bu arada diğer finans kuruluşları da halihazırda başka finans kuruluşlarının portföyünde bulunan kredileri kendi portföylerine refinansman ile çekebilmek için kredi sahiblerine avantajlı bir refinansman ortamı sağlamak için özel tasarlanmış masrafsız refinansman paketleri ile yaklaşması söz konusu olacaktır.
Unutulmamalıdır ki yukarda bahsettiğimiz avantajlı refinansmanın ürünlerinin bankalar tarafından arz edilmesi için sektörde faaliyet gösteren konut finansman şirketlerinin piyasa payı kapmak için yoğun bir rekabet içinde olması gereklidir. Yoğun rekabet için en önemli altyapı ise mortgage kredileri için konut finansman şirketlerinin ucuz ve kolay kaynak bulabilmesi gerekir. Tüm dünyayı saran bu likidite krizi sırasında Türkiyede faaliyet gösteren yerli yabancı hiç bir konut finansman kuruluşunun yakın zamanda bu kadar kolay kaynaklar temin edip refinansman ile ilgili ürünlere a ağırlık verebileceğine inanmıyoruz.
Refinansman şu an için tüketiciler açısından sadece kur riski nedeniyle değerlendirmek isteecekleri bir alternatif olabilir. Bu piyasa şartlarında tüketicilerin bundan 6 ay öncesine oranla daha ucuza veya uygun vadelerle kredi bulma ihtimali pek bulunmuyor.
Tebliğ kapsamında konut kredisi kullanan tüketici, dilediği takdirde kendi bankası veya bir başka finans kuruluşu ile anlaşıp, kullanmış olduğu konut kredisinin vade yapısını, faiz oranını, faiz türünü, döviz kurunu değiştirme imkânına kavuşuyor. Mortgage piyasasında refinansman kavramıyla geçmişe oranla daha sık karşılaşmamızın nedeni de bu. Örnek vermek gerekirse sabit faizden kredi kullanmış olan bir tüketici değişken faize geçebilir veya YTL cinsi kredisini dolar kredisine döndürebilir. Faizlerin düştüğünü görenler de daha önce aldığı yüksek faizli kredinin yenilenmesini isteyebilir. Tüketicilere aynı zamanda kalan vadeyi uzatma imkânı da tanınıyor.
6 yıllık bir kredisi olan tüketici, daha az taksit ödemek için bunu 10 yıla yayabilir. Daha önce gerçekleştirilen yapılandırmalarda sadece faiz oranı değiştirilebiliyordu. Tebliğ yeni alternatifleri sundu ama bunların da tüketiciye ek bir maliyeti olacak. Bu maliyetler kredi tutarına, faiz farkına ve kalan vadeye göre banka tarafından hesaplanacak.
Bildiğiniz gibi 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun, konutun zamanında teslim edilememesi veya ayıplı olması halinde bankayı kredi miktarı kadar ve 1 yıl süre ile tüketiciye karşı sorumlu tutuyor. Kredinin yeninden yapılandırılması ve başka finansman kuruluşuna devrolduğu zaman bile, kredi veren konut finansman kuruluşunun sorumluluğunun devam edeceği de hükme bağlanıyor. Buna göre krediyi devralan yeni kuruluş veya banka, ayıplı maldan dolayı sorumluluk taşımıyor ama krediyi tüketiciye ilk sağlayan orijinal bankanın sorumluluğu ise sürüyor. Bu madde bankacıların tepkisini çekiyor.
Bankalar tarafından refinansman uygulamalarında sorun teşkil edeceği düşünülen konulara gelince;
1- Kredinin bir bankadan diğerine devrolabilmesi için tapunun da devrolması gerekiyor. Ama bunun için her iki bankanın yetkilisinin aynı gün aynı saatte tapu dairesinde olması gibi zorunluluklar süreci zahmetli bir hale getiriyor.
2- Kredi yapılandırıldığında, ilk bankanın ayıplı maldan sorumluluğu devam ediyor ama krediyi sürdürecek olan yeni bankanın sorumluluğu bulunmuyor.
3- Kredi yapılandırılmasına getirilen cezalar nedeniyle küçük çaplı faiz düşüşleri için yapılandırma talep etmek anlamlı olmuyor.
4- Yapılandırmanın gerçekleşmesi için iki tarafın da şartlar üzerinde karşılıklı anlaşması gerekiyor. Banka krediyi yeni ödeme planına bağlamak zorunda değil. Bu durumda tüketici de başka banka ile anlaşma yoluna gidebilir.
5- Vadeyi uzatarak aylık taksitleri düşürmek için de kredi yapılandırılabilir ama bu durumda tüketicinin toplamda daha fazla borç ödeyeceğini de hesaba katması gerekiyor.
6- Şu anda düşen döviz kuru nedeniyle tüketiciler isterse YTL kredisini dövize çevirebilir. Ama kredinin kalan kısmında dövizin hep düşeceğinin garantisi yok. Yükseldiğinde tekrar kredi yapılandırmasına yönelmek de ekstra bir masraf gerektirir.
7- Tüketici sabit faizden vazgeçip değişken faizi seçebilir. Ama o zaman da kriz zamanlarında yükselen faizden dolayı maliyetlerin otomatik olarak artacağını hesaplaması gerekir.
Refinansman alternatifini değerlendirirken söz konusu hesaplamalara kredi yapılandırmasından dolayı eklenecek masraflar dahil değil. Bu nedenle tüketicinin ek masrafı da göz önünde bulundururak ne kadar avantaj elde edeceğine dikkat etmesi gerekiyor.
Bu gibi durumlarda bir mortgage brokerından destek almak mantıklı olacaktır.