Global kriz sonrası inşaat sektörü en büyük darbeyi alan sektörlerin başındaydı. Bunun nedenleri olarak krizle ortaya çıkan finansman ihtiyacını sayabiliriz. Finansman sıkıntısı yüzünden tüketicinin bir anda bıçak gibi kesilen konut talebi nedeniyle krizde oldukça sıkıntılı günler yaşandı. Bu gelişmeler inşaat firmalarının hayatta kalmak için eski alışkanlıkları geride bırakıp yenilerini edinmeye başlamasına sebep oldu.
İnşaat firmalarında gördüğümüz yeni alışkanlık “yeni proje” modeli olarak tanımlanabilir. Bu modele göre bir inşaat şirketinin varlığını sürdürebilmek için öncelikli hedefi proje bitirmek değil, birbiri ardına süratli bir şekilde proje geliştirmek oldu. Bir önceki projenin dairelerinin yarısından çoğunun satılmamış olmasına önem vermeden süratle yeni bir arazi bulup, burayı projelendirip maketi tamamladıktan sonra tanıtımını görsel ve yazılı mecralarda ses getirecek şekilde yapıp satışa başlamak, bu projeye talep soğurken bir sonraki ve de tercihen daha büyük, lüks ve cüretkar projeye start vermek şart oldu. Projeyi meydana getiren unsurların uygulanabilir olmamasının bile önemi kalmadı.
Şu anda yazılı ve görsel basına bir göz attığımızda karşımıza çıkan konut projelerin çokluğu bizde inşaat sektörünün ülkemizde bir dönem çok sayıda mağduriyetin yaşanmasına sebep olan “Titan” ve benzeri saadet zincirlerinin dönmüş durumda olduğu izlenimini yarattı. Yabancılar bu tür saadet zincirlerine “Ponzi Scheme” yani “Ponzi Oyunu” derler. Genelde finansal piyasalarda karşımıza çıkan bir dolandırıcılık modelidir, ancak ülkemizde inşaat projelerinde benzer mantığın kullanılmaya başlandığını görmek bizi oldukça endişelendi. Ponzi Oyunu’nun orijinalinde sisteme sürekli yeni katılımda bulunanlardan alınan kaynaklar ile üyelerde mümkün olmayan bir getiri sağlanıldığı izlenimi yaratılır ve yeni üye kazandırmaları teşvik edilir. Aynı süratte yeni kaynak bulamadığınız anda sistem patlar. Sisteme dahil olunan ilk seviyedeki yatırımcılar hariç tüm seviyelerde katılım payları oranı ve süreye bağlı olarak kayıplar artar.
İnşaat şirketlerinin edindiği yeni alışkanlıkların, bu dolandırıcılık yöntemi olarak kabul edilen sistemle ürkütücü derecede benzerlik taşıdığını görüyoruz. Söz konusu sistem de hiç bir projenin, katılımcıları tarafından sağlanan kaynakların projenin tamamlanması için yeterli olmayacağı gerçeğini kabulu ile başlıyor. Her yeni projeden toplanan miktar, eski projelerin ağır yoldan ilerlemesine imkan veriyor. Birçok projenin farklı katılımcılarından toplanan kaynaklar projeler arasındaki kıdem sırasına göre aktarılıyor. Her şeyin projelere olan talebin sonsuza kadar devam edeceği gibi naif bir sistem üzerine dayandırılması ise sistemin yumuşak karnı. Konut talebinin ekonomik koşullara da bağlı olarak bir anda bıçak gibi kesilebileceğin gerçeğinden kimse bahsetmez. Talep gerilemeye başladığında bunun sonu gayet yüzsüz bir şekilde katılımcılardan kaynak bulabilmeleri için yeni müşteri bulmalarını istemeye kadar gidebilir.
Maalesef inşaat sektörü bankacılık kadar sıkı ontrol edilen bir sektör değil ve görsel ve yazılı medyada yer alan bu birbirinden görkemli ve cüretkar projelerin gerçekleştirilebilir olup olmadığının kontrolünü yapan regülatif bir otorite bulunmuyor.
İnşaat sektöründe kabul gören bu modelle tüm projelerin kazasız belasız tamamlanabilmesi için, ülkemizde ev alabilecek birikim ve mali yapıdaki insanların ikinci veya üçüncü evlerini almak için önüne geçilmez bir isteği olması gerektiği için bu durumun devam ettirilmesi bize çok mümkün gelmiyor. Sizi bilemeyiz ama biz yakın çevremize baktığımızda böyle bir talep göremiyoruz. Çok büyük inşaat şirketleri Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) mecrasını deniyor. GYO, SPK denetimine tabi oldukları için işlerini biraz daha hesaba kitaba dayandırmak zorunda kalmaları nedeniyle diğer inşaat şirketlerinden daha fazla güven telkin ediyorlar. Diğer inşaat şirketleri ise ellerindeki kaynakları inşaatı tamamlamaya ayırmak yerine, reklama ve sonrasında satış ve pazarlama faaliyetlerine ağırlık veriyorlar. İşte bizi endişelendirenler de bu gruba giren firmalar. Ülkemizin çok büyük bir refaha çok kısa sürede ulaşmaması durumunda, bu modelin patlaması ve onbinlerce insan mağdur olması işten bile değil.
Peki bu risk karşısında tüketicilerin ne yapması gerekiyor? Bu konuda dikkat edilecek bazı detaylar ve bilinçli tercihler bireylere koruma sağlayacaktır. Bireylerin dikkat edebilecekleri konuların başında, sahip olmak istedikleri konut tercihlerini mümkün olduğunda tamamlanmış veya tamamlanmasına bir seneden az kalmış projelerinden yana kullanmaları geliyor.
Ayrıca GYO tarafından geliştirilen projelerin tercih edilmesi de daha iyi olacaktır. Finansman imkanını bankalar aracılığı ile değil de, kendi imkanlarıyla sağlayan şirketlerden kesinlikle kaçınmak gerekir.
Bunun yanısıra sıfır veya tamamlanmamış projelerden konut alırken paranız varsa bile konut kredisi kullanmayı tercih etmek de belli bir koruma sağlayacaktır. Zira 5582 sayılı Mortgage Yasasıyla tüketicilere sağlanan sınırlı sayıda avantajlardan biri de, satın alınan konut ile ilgili firmanın tamamlama, teslim vb sorumluklarından bankaların da müteselsilen sorumlu olmalarına imkan veren düzenlemelerdir. Tamamlanmamış bir konut için kredi kullanıldığında, krediyi veren banka kullanılan konut kredisi tutarı kadar konutun tamamlanması ile sorumludur. İnşaat şirketi o projeye dahil olacak banka bulamadıysa, siz de dahil olmak için önceden birkaç kere düşünmelisiniz demektir.
Maket satış olarak da bilinen, şu sıralarda gerek görsel, gerekse yazılı basında özellikle karşımıza çıkan bu tarz proje satışlarında firma ne kadar büyük olursa olsun, bankanın da bir nevi garantörlüğünü de sağlanmış olacağından, alımı banka kredisi ile yapmaya özen göstermek gerekir. Banka desteği olmayan maket projelere fiyatları ne kadar avantajlı olursa olsun dahil olmaktan kaçınılması, sonradan karşılaşılabilecek mağduriyetlerin önüne geçecektir.
Kredi kullanımında ise doğru kredi seçimi tüketiciler için ayrı bir mesai ve beceri gerekir. Bu konuda öncelikle DoktorMortgage.com gibi mortgage danışmanlığı hizmeti veren servislerden destek almanızı tavsiye ediyoruz. Eğer konut kredisi kullanmayı düşünüyorsanız, DoktorMortgage’ın ziyaretçilerimize özel 250 TL değerindeki mortgage danışmanlığı hizmetinden ücretsiz yararlanabilirsiniz. Bu konudaki diğer önerilerimizi de önümüzdeki günlerde sizlerle ayrı bir makalede paylaşıyor olacağız.