Krediyle ev almak mı? Ev kiralamak mı?
Image Image Image Image Image Image Image Image Image Image

Tuketicifinansman.net | 04 Aralık 2016

Yukarı dön

Yukarı

Krediyle ev almak mı? Ev kiralamak mı?

Deniz Akay | Son güncelleme: 11 Kasım 2014

Bir ev sahibi olmak her Türk’ün hayalidir. Hatta elimizdeki parayı yatırıma yönlendirip çok iyi bir getiriyle değerlendirebilecekken, yıllarca uğraşıp biriktirtiğimiz parayı peşinat olarak verip, ev almak için konut kredisine girerek 10 sene borçlanmayı tercih ederiz.

Peki ev satın almak, kiralamaktan her zaman daha iyi midir? Ev kiralayınca ödenen para gerçekten boşa mı gidiyor? Bu yazıda bu soruya yanıt bulmaya çalışalım.

Diyelim ki önümüzde özellikleri tamamen aynı olan iki ev seçeneği var. Bunlardan bir tanesi aylık 1500 TL’ye kiraya veriliyor, diğeri de 500 bin TL’ye satılıyor. Banka hesabınızda da 125 bin TL nakit paranız olduğunu düşünelim ve iki farklı bakış açısıyla olaya yaklaşalım:

1) Bir senelik karşılaştırma

Ev kiralamak

Kiralık olan evi ayda 1500 TL’ye kiralamanız halinde, senelik olarak 12 ay x 1500 = 18 bin TL kira ödersiniz.

Elinizdeki birikmiş nakit parayı da bankada vadeli mevduatta senelik %8 faiz oranıyla değerlendirmeniz halinde senelik olarak 0.08 x 125.000 = 10 bin TL faiz geliri kazanırsınız. Artıları ve eksileri hesaplarsak, kiralık evi tutmamız halinde aslında senelik 18.000 – 10.000 = 8000 TL’yi boşa harcamış olacağız demektir.

Krediyle ev satın almak

ev almakPeki çevrenizdeki sosyal baskıya dayanamayıp satılık olan eve yönelseydiniz durum ne olurdu bir de ona bakalım.

Satılık evin değeri 500 bin TL’ydi ve elinizdeki 125 bin TL konut kredisi için gerekli olan minimum %25 peşinatı karşılıyor. Yani geriye kalan 375 bin TL’yi kredi çekerek ödeyebilirsiniz.

– Yıllık %0.90 faiz ve diğer masrafları hesaplarsak, 10 yıl geri ödemeli 375 bin TL’lik bir konut kredisi için ayda ödemeniz gereken tutar yaklaşık 5000 TL.
Toplam geri ödemeniz ise yaklaşık olarak 600 bin TL.
– Bu tutardan 375 bin’i düşersek toplamda bankaya 225 bin TL faiz ve masraf ödememiz gerekiyor.
– Yani 225.000 / 120 ay = 1875 TL kredi aldığımız tutar hariç aylık olarak ödememiz gereken faiz tutarını veriyor. (Bu hesaplamalar için iş ortağımız Enuygun.com’u kullandık.)

Yani konut kredisi kullanmanız halinde, yılda 1875 x 12 ay = 22.500 TL konut kredisi taksidi faizi cebinizden çıkacak demektir. Burada 5000 TL’lik toplam taksidi kullanmıyoruz, çünkü 5000 – 1875 = 3125 TL bankadan borç aldığınız 375 bin TL’nin aylık geri ödemesi. Biz ise burada kira ödendiğinizde havaya giden paranın, ev satın alırkenki karşılığını hesaplamaya çalışıyoruz.

125 bin TL’lik birikiminizi mortgage peşinatı için kullandığınızdan yukardaki evi kiralamanız halinde kazanacağınız faiz gelirini bu sefer alamayacaksınız. Bu hesaplamaya ev sahibi olduğunuz için ödemeniz gereken emlak vergisi de dahil edebiliriz ancak daha fazla kafa karıştırmamak için böyle bırakalım.

Sokağa atılan para

Şimdi iki senaryoyu karşılaştıralım. Evi kiralamanız halinde yıllık olarak 8000 TL kaybederken, evi satın almanız halinde yılda 22.500 TL kaybediyorsunuz. Yani bu hesaba göre kiralamak yerine kredi çekerek evi satın almanız halinde, her yıl 22.500 – 8000 = 14.500 TL daha çok para buhar oluyor.

Yukarıdaki hesaplamaya göre kiralamak, krediyle ev satın almaya göre daha mantıklı gibi görünüyor. Tabi burada sadece basit bir matematik hesabıyla size farklı bir bakış açısı kazandırmak ve her iki ihtimali değerlendirmeniz halinde sokağa ne kadar para attığınızı göstermek istedik.

2) 10 senelik karşılaştırma

Şimdi gelelim uzun vadede bizi nelerin beklediğine… Bildiğiniz gibi konut kredisi uzun vadeli bir kredi türüdür. 10 sene boyunce geri ödeyecegimiz için maaş, kira, evin değerlenmesi gibi faktörleri de hesaba katarak yeni bir hesap yapalım.

Krediyle ev satın almak

Bu sefer önce kredi seçeneğiyle başlayalım. Bildiğiniz gibi enflasyonist bir ortamdayız ve ev fiyatları her sene değişiyor. Yani 10 sene sonunda evimizin değeri, satın aldığımız zamanki değerinde olmayacak. Bunu yaklaşık olarak hesaplamak için 2013 yılı için yeniden değerleme oranı olarak belirlenen %7,8’i yuvarladık ve %8 artış oranını kullandık:
evin degerlenmesi
Demekki 10 sene sonunda evimizin değeri yaklaşık 1 milyon TL oluyor.

125 bin TL birikimimizi evin peşinatı olarak vermiştik. Ancak bu bir daha para biriktiremeyeceğimiz anlamına gelmiyor. Sonuç olarak hala devam eden bir hane gelirimiz var ve bunun önemli bir kısmını harcayıp, küçük bir miktarı birikime ayırabiliriz. Senaryomuzu şu şekilde kuralım; 5000 TL mortgage ödememiz olduğuna göre hane gelirimiz aylık 10.000 TL olsun. 12 aylık ortalamalara göre Ekim 2013 itibarı ile (ÜFE + TEFE) / 2 formülü ile kira bedelleri artış oranı %5.63. Bunu oranı hem yıllık kira zammı, hem de maaş zammını hesaplarken kullanalım.

Sabit faizli konut kredisi kullandığımız için yıllık olarak ödeyeceğimiz konut kredisi sabit olacak, yani 60.000 TL. Bu oran ilk yıl gelirimizin %50’sine denk geliyor. Ancak maaşımıza zam alacağımıza göre her yıl daha fazla tutarı birikime ayırabiliriz. Dolayısıyla önce %5’i birikime ayırıp, seneler geçtikçe bu oranı yükseltebilir ve 10. sene %24’e ulaşabiliriz. Neden %24 derseniz, toplamda her yıl hane gelirimizin %55’ini mortgage ve birikime ayırdığımızı varsayıyoruz ve tabloda da göreceğiniz gibi 10. sene kredimizin hane gelirimize oranı %31. %55’ten 31’i çıkardığımızda %24 birikime kalıyor.

Elbette biriktirdiğimiz para yerinde saymıyor, çünkü bunu da Türkiye’deki en yaygın yatırım biçimi olan vadeli mevduata yönlendiriyoruz. İlk örneğimizde olduğu gibi bu tutarı da senelik %8 faizle vadeli mevduata yatırıyoruz ve paramız katlanarak artıyor.

Tüm bu bilgiler ışığında karşımıza şöyle bir tablo çıkıyor:

konut kredisiyle ev almak

Mobilde göremiyorsanız tabloya tıklayın

Yukarıdaki tabloya göre 10 yıl boyunca toplam 1 milyon 554 bin TL hane geliri kazanıyoruz. Bunun 600 bin TL’sini ev kredimize ödüyoruz. Önemli bir kısmını günlük yaşantımız için harcıyoruz ve ilk yıl %5’le başlayarak birikim yaparak toplamda 255 bin TL biriktirebiliyoruz. Bu tutarı da mevduata koyduğumuzda 10. yılın sonunda toplam birikimimiz 340 bin TL oluyor. (Bu tutar aslında biraz daha fazla olmalı, zira her ay kenara ayırdığımızı vadeli mevduata koyuyoruz bu da bileşik faizle değerleniyor. Ama biz basit olsun diye aylık birikimi faizsiz yıllık olarak toplayıp, bunu bir önceki yıla ekleyerek bir faiz hesaplaması yaptık.)

Ev kiralamak

Şimdi gelelim aynı koşullarla ev kiralamaya. Yukarıdakinden farklı olarak artık her yıl sabit ödememiz gereken 60.000 TL’lik bir kredi yükümüz yok. Bunun yerine ilk yıl 18.000 TL’lik ve sonraki yıllar %5.63 oranında artan bir kiramız var. Maaşımız da aynı oranda artıyor ve kiramızın maaşımıza oranı her yıl %15. Bu da demek oluyor ki, birikim disipliniyle normalde konut kredisine vereceğimiz tutarı bir kenara ayırırsak, her yıl hane gelirimizin %40’ını biriktirebiliyoruz (kira + birikim yine her yıl %55). Bu parayı da ilk seçenekte olduğu gibi aynı oranlarla vadeli mevduata yatırıyoruz. Yeni tablomuz şu şekilde:

ev kiralamak

Mobilde göremiyorsanız tabloya tıklayın

Yukarıdaki tabloya göre yine 10 yıl boyunca toplam 1 milyon 554 bin TL kazanıyoruz. Bunun 233 bin TL’sini ev kiramıza ödüyoruz. Yine bir kısmını günlük yaşantımız için harcıyoruz ve her yıl %40 oranında birikim yaparak toplamda 622 bin TL biriktirebiliyoruz. Bu tutarı da mevduata koyduğumuzda 10. yılın sonunda toplam birikimimiz 885 bin TL oluyor.

Buna ek olarak bir de elimizde en baştan beri duran 125 bin TL’lik birikimimiz var. Bunu da aynı oranla vadeli mevduata koyuyoruz:

mevduat birikimi

10 sene onunda 125 bin TL’miz 270 bin TL oluyor.

Yatırım araçlarını bilmek belirleyici

Şimdi sonuçları karşılaştıralım:

1) Evi krediyle satın almamız durumunda 10 sene sonunda 1 milyon TL değerinde bir evimiz ve bankada yaklaşık 340 bin TL nakitimiz oluyor.

2) Evi kiralamamız durumunda 10 sonunda maaşımızdan biriktirdiğimiz  885 bin TL ve anaparadan biriktirdiğimiz 270 bin TL nakitimiz oluyor.

Buradaki hesaba göre 10 sene sonunda sahip olduğunuz evinizin değeri ve birikiminizin toplamı, evi kiralamış olsaydınız sahip olacağınız tutardan biraz daha fazla çıkıyor. Ama bilinçli bir tüketici evini kiralayarak, vadeli mevduattan bu hesaba göre kazanmış olduğu 885.000 + 270.000 = 1 milyon 155 bin TL’yi, çok daha fazla kazandıran farklı yatırım araçlarında değerlendirerek birikimini belki de hem kendine hem de çocuklarına ev alacak kadar yüksek bir tutara getirebilirdi.

Bu rakamlar size çok yüksek veya gerçek dışı gelebilir. Sizin alacağınız evin değeri, maaşınız, günlük harcamalarınız, borçlarınız, birikime ayırabileceğiniz tutar buradakinden çok farklı olabilir. Yıllar içinde beklenmedik masraflar, ekonomide gel-gitler, faiz değişiklikleri, birikim disiplininden kopmalar yaşayabilirsiniz.  Ama buradaki amacımız iki seçeneği karşılaştırmak olduğunu için, ideal koşulları varsayımsal olarak her iki seçenek için kullanırsak yanlış bir yaklaşım olmayacaktır.

Her iki bakış açısında da bilinçli bir tüketici olmanın, birikim disiplinine sahip olmanın ve yatırım araçlarını çok iyi tanımanın önemi bir kere daha ortaya çıkıyor.