Bankalar Mortgage Faiz İndirimleriyle Tüketiciyi Dolduruşa mı Getiriyor ?
Image Image Image Image Image Image Image Image Image Image

Tuketicifinansman.net | 23 Kasım 2017

Yukarı dön

Yukarı

Bankalar Mortgage Faiz İndirimleriyle Tüketiciyi Dolduruşa mı Getiriyor ?

Editör | Son güncelleme: 05 Ocak 2011

Geçtiğimiz haftalarda, gerilemeye devam eden Merkez Bankası faiz oranlarının ardından, bankaların birbiri ardına konut kredisi faizi oranlarında yaptıkları indirimler hepinizin dikkatini çekmiştir.

Bankaların konut kredisi faizlerinde yaptığı bu indirimin gerçek anlamda konut satışlarına yansıyıp yansımayacağı ise şu sıralarda herkesin merak ettiği soru. Bu sorunun cevabı hakkında görüşümüz ise medyanın da desteği sayesinde bu durumun konut satışlarını bir derecede harekete geçireceği. Ancak bizim izlenimimiz daha büyük oranlarda kredi almak suretiyle gayrimenkul sahibi olmaya kalkmanın riskli tüketiciler için olabileceği yönünde.

Bu son iki haftadır medyada takip ettiğimiz gelişmelerde aklımıza gelen ilk soru şu oldu : Merkez Bankası faiz oranlarını aylardır düzenli olarak indirirken bankalar konut kredisi faiz oranlarını indirmek için niye bu kadar beklediler? Hepiniz farketmişsinizdir, bankalar geçtiğimiz bir kaç aydır söz konusu faiz indirim kararlarının ardından bu indirimleri mevduata verdikleri faiz oranlarına direkt yansıtırken, talep ettikleri kredi faiz oranlarına hiç yansıtmadılar. Biz dahil birçok kaynakta kredi faizleri ile ilgili bir beklenti yaratılmıştı. Hatta bizi takip edenler, daha önce sitemizde konuk yazar olarak makaleleri yayınlanan DoktorMortgage’ın şu yazısını hatırlayacaktır.

Bankaları bu indirimleri kredi faizlerine yansıtmamalarının en büyük sebebi, bireysel kredi ve ipotek teminatlı konut kredilerin (mortgage) faizlerinde bankalara getirilen yasal sınırlamalar. Bazılarınızın bileceği gibi; bireysel kredilerde bankaların, tüketicilere verdikleri sabit faizli kredileri eğer geri ödemelerde bir sorun yaşanmıyorsa, vade sonuna kadar geri çağırma yetkisi yoktur. Merkez Bankası’nın bir anda faiz oranları ile ilgili politikasını değiştirmesi (Türkiye Cumhuriyeti tarihinde para politikaları ile ilgili çok radikal kara değişiklikleri bir gecede yapılarak çok ciddi servet transferlerine sebep olunmuştur), bankaların değişecek borçlanma maliyetleri nedeniyle verdikleri kredileri yerine koymak için mevcut kredi oranlarından daha yüksek maliyetlere katlanmalarına sebep olabilirdi.

mortgage faizleriBankalar, geçtiğimiz birkaç ay boyunca gerilettikleri mevduat faizleri ve bir türlü geriletmeye kıyamadıkları kredi faizleri arasında oluşan makastan kendilerini rahat ve güvende hissedecekleri kadar nemalandılar (açıklanan banka karlarında dikkat ederseniz bu makasın etkisini görmeniz mümkündür.) Yani Merkez Bankası piyasa faizini indirmede başarılı olamadı. Merkez Bankası, parası mevduatta olan vatandaşın kazandığı faizini indirirken, bankalara müdahale etmede yeterince etkin olamadığı için, bankaların elde ettikleri faizleri indiremedi. Merkez Bankası piyasa faizini indirmeyi becerebildi diyebilmemiz için, hem mevduat hem de kredi faizlerinin beraber aynı yönde harekete geçirecek önlem ve yaptırımları devreye alması gerekiyordu. Ancak Merkez bankası zar zor yasa ile kendisine verilen yetkiyi kullanarak, kredi kartı faizlerinde bir indirim yaptı ama diğer tüketici finansman ürünlerinde kullanılan oranlarda bir değişiklik yapılmasına yönelik herhangi bir tavsiye veya telkinde bulunmaktan kaçındı. Zira onlar da kendi yaptıkları bu faiz indirimi işine ayıp olmasın diye girmişlerdi, yani inanmıyorlardı. Peki şimdi, yani 5 seneye kadar vadeli konut kredisi faizlerinin inmeye başladığı şu dönemde başarılı mı? Bizce yine de değil. Merkez Bankası faizi yüzde 7.75, en ucuz konut kredisi faizi ise yüzde 12 civarlarında dolaşıyor. Vatan gazetesinde konuyla ilgili çıkan “Konutta faiz yarışı kızıştı” başlıklı haberin detayında, hangi banka hangi vadeye ne kadar faiz uyguluyor yazıyor. Yine arada ciddi bir fark var ve bankaların artık ellerindeki kaynakları hazine bonosuna yatırmaları da hiç akıllıca olmayacağına göre, Türk tüketicilerine döviz kredisi ve dövize endeksli kredi vermek de mümkün olmadığına göre, bu biriken kaynakları bir yere yönlendirmeleri gerekiyor. Sanayi ve ticaretten de kredi talebi gelmiyor, zira onlar varolma derdindeler. Bankalar da yeni kredi alanları bulmak gerektiğinde yaklaşık uzun süredir atıl duran mortgage bölümlerinde çalışanları dürtüklemeye başladılar. “Haydin gösterin maharetinizi artık satışa başlayın” dediler.

Kabul etmek lazım, 1-12 ay vade ile alınacak indirimli konut kredisi faiz oranında yüzde 0.66’lardan bahsediliyor. Bu gerçekten avantajlı bir oran olarak kabul edilebilir ancak bu tür kredileri mortgage kredisi olarak kabul etmek mümkün değil. Bu ancak sitemizi ilk açtığımız dönemde yazdığımız “Mortgage Nedir?” başlıklı yazımızda da belirttiğimiz gibi; “İpoteğe dayalı uzun vadeli konut finansman sistemi” olarak tanımlanabilir.

Finansta öğretilen ilk konulardan biri 1 ila 12 ay arasındaki vadelerin kısa vade olarak kabul edildiğidir. Yıllık yüzde 12 civarlarında seyreden beş seneye kadar olan vadeler ,orta vade olarak kabul edilebilir, ancak 10 yıl ve üzeri vadelerde ise uzun vadeden bahsedilebilir. Yani 2007 yılında çıkarılan Mortgage Yasası ile hedeflenen kitlenin ev alması için gerekli şartlar oluşmuş değil.

Peki kimler bu dönem kimler için avantajlı? Bize göre bu dönem, 2008 – 2009 yılı içerisinde konut kredisi kullanmış, kredi vadesi azami 5 sene olan tüketicilerin refinansman yapması için doğru bir zaman olabilir. Özellikle kredi geri ödemelerinizde bir sorun yaşamıyorsanız, bankaların kredibilitesi yüksek tüketicileri mumla aradığı bu dönemde, hem kendi bankanızla hem de refinansman imkanı sunan bankalar ile pazarlık yapmak için doğru bir zaman.

Refinansman’da erken ödeme ücretine dikkat

Refinansman’dan bahsetmişken unutmamanız gereken bir durum var. Mortgage yasası sabit faizli mortgage kredisi veren kuruma (banka, tüketici finansman şirketi, katılım bankası, hatta leasin şirketleri), tüketicinin kredisini vadesinden önce kapatmak istesi veya yüksek ara ödemeler ile borcunu azaltmak istesi durumunda kapatılan borç tutarının yüzde 2’si kadar bir ücret talep etme hakkı vermiştir. Bu ücrete erken ödeme ücreti denir. Kurum bu hakkını öne çıkartarak tüketiciyi refinansmana başvurmaktan vazgeçirmek isteyebilir. Bu durumda tüketici de düzenli ödemeleri ve diğer bankaların sunduğu avantajlı oran ve maliyetleri öne çıkartarak refinansmanı bankanın yapmasını, aksi halde kaybı bankanın yaşayacağının altını çizerek pazarlık şansını artıracaktır.

Geçtiğimiz dönem boyunca sahip olmak istediği gayrimenkul bedelinin yüzde 70’i civarlarında bir birikim yapmış tüketiciler için (eğer bitmiş tamamlanmış bir gayri menkul projesinden bahsediyorsak) 5 sene vadeye kadar kredi alarak ev almak avantajlı olacaktır. Unutmayın, burada anahtar kriterler sahip olduğunuz birikimden kullanabileceğiniz tutarın, sahip olmak istediğiniz gayrimenkule oranının ne kadar olduğu ve sahip olmak istediğiniz gayrimenkulun proje aşamasında değil de en fazla 6 ay içerisinde teslim edilecek olması öne çıkar. Zira yukarıda da bahsettiğimiz gibi, en başta inşaat şirketleri olmak üzere birçok şirket altına girdikleri finansman maliyetleri nedeniyle varolma mücadelesi içindeler. Birikimlerinizi gerçekten avantajlı bir şekilde gayrimenkul alımında değerlendirmek istiyorsanız, projenin tamamlanmış olmasına azami dikkat etmeniz gerekecektir.

Tabi biz burada ne söylersek söyliyeyelim bankalar ve büyük medya kuruluşları sizleri krediyle konut almak için doğru zaman olduğuna ikna etmeye çalışacaktır. Sonuçta Türk inşaat sektörü ülkemizin lokomotif sektörlerinden biridir ve gayrimenkul talebine bilinçli verilen kararlar neticesinde bir hareket gelmesi, bu sektöre ve onun çektiği diğer sektörlere, dolayısı ile ülkemize fayda sağlayacaktır. Biz bu dalganın bilinçli kararlara değil de biraz gaza dayandırıldığından endişeleniyoruz. Dedik ya bu medya bombardımanın ardında bankalar ve gayrimenkul sektöründe ciddi yatırımları olan büyük bir medya gurubu var. Gayrimenkulde sağlanacak yapay da olsa bir artış, tüketiciden çok onlara yarayacaktır.