Krizle Birlikte Gayrimenkul Fiyatlarında Bir Miktar Gerileme Olabilir
Image Image Image Image Image Image Image Image Image Image

Tuketicifinansman.net | 17 Ağustos 2017

Yukarı dön

Yukarı

Krizle Birlikte Gayrimenkul Fiyatlarında Bir Miktar Gerileme Olabilir

Editör | Son güncelleme: 10 Ocak 2011

Daha önceki yazılarımızda mortgage’ın bir başka bahara kaldığından kısaca bahsetmiştik. Garanti Mortgage ve DD Mortgage gibi sadece mortgage kredileri üzerine branşlaşmayı seçen firmaların, geçtiğimiz birkaç ay boyunca azalan talepler nedeniyle keyifsiz günler geçirdiklerini düşünmek yanlış olmayacaktır.

Finans piyasalarında erken kalkan çok yol alır

Finans piyasaları söz konusu olduğunda, büyük karlara veya piyasa payına ulaşabilmek için ya piyasaya ilk girmek ya da girdiğiniz sektörde çığır açacak bir iş modeli veya ürün ile piyasaya girmek gerekiyor. Mortgage’ın yüz yılı aşkın bir süredir ortalıkta olan bir finansal ürün olması nedeniyle, çığır yaratacak bir iş modeli söz konusu olmayacağına göre cesaretli davranıp yola erken çıkmanın avantajını kullanmak istemeleri çok normal geliyor.

Mortgage uzmanları Garanti Mortgage ve DD Mortgage hakkında

Garanti Mortgage, mortgage kredilerinin pazarlaması üzerine konsantre olması için şirketleştirilen bir banka hiyerarşisinde, krediler bacağı altında yer alan ürünlerden birinin yönetimini yapan grup aslında. Satış kanalları ve teknoloji açısından Garanti Bankası gibi bir devi tam kapasite kullanma potansiyeli var. Mortgage kredilerinde hala en etkin kanal olarak kullanılan şubeleri kullanma avantajları var. Ayrıca Türkiye’de faaliyet gösteren şirketler arasında en yaratıcı ve agresif şekilde internet kanalını kullanan Garanti Bankası ve Garanti Teknoloji’nin desteğiyle, alternatif dağıtım kanallarını da geleneksel kanallar kadar başarılı bir şekilde kullanıp çok daha geniş kitlelere ve pazar payına potansiyeli taşıyorlar. Dolayısıyla Garanti Mortgage’ın kötü durumda olduğunu söylemek kesinlikle yanlış olacaktır, ancak faaliyet alanlarını ilgilendiren pazardaki azalan talep ve maliyetler yüzünden keyiflerinin kaçtığı aşikar.

DD Mortgage, arkasında ülkemizin medya devi Doğan Grubu ve Almanya’nın, hatta dünyanın finans devlerinden Deutche Bank’ın bir ortak girişimi. Devlerin evliliğinden DD Mortgage ile ilgili olarak basın lansmanı sırasında verilen röportajdan elde ettiğimiz bilgileri sizlerle daha önce paylaşmıştık. Başlangıçta Deutche Bank’ın güçlü mali yapısı, mortgage hakkında birinci elden gelen deneyimi ve Doğan grubunun Türkiye’de etkin medya gücünün DD Mortgage’ın başarı için gerekli olan tüm malzemelerin bir araya geldiği doğru bir pota olduğunu düşündürüyordu. Ancak şu anki ekonomik koşulları göz önüne alırsak bu düşüncemizin geçerliliği tartışılır.

DD Mortgage çalıştıkları ajans vasıtasıyla mortgage faiz oranları ve kampanyaları ile ilgili güncel bilgileri bizlerle paylaşıyor. Şu ana kadar sözkonusu bültenlerde bize ve okuyucularımıza bir katma değer sağlayacağına ikna olduğumuz herhangi bir içeriğe rastlamadık. Ancak takip ettiğimiz kadarıyla Temmuz ayında Maçka’da açıkları ilk şubenin arkası gelmedi. Talepte yaşanan düşüşün ve faiz oranlarında yaşanan belirsizliklerin ardından, şube yapılanması hakkında temkinli ilerlemeye karar vermiş olabilirler, bu düşüncelerinde dolayı da kimse de onları suçlayamaz.

Erken yol alanları nasıl bir yol bekliyor ?

Bu konu hakkında konuşan çok kişi var ancak ne konuştuğunu bilene rastlamak gün geçtikçe zorlaşıyor. Bilenler ise tamamlanmış gayrimenkul projelerinin fiyatlarında %30’lara varan indirimlerle karşılaşıldığından bahsediyor. İkinci el gayrimenkullerin fiyatında gerileme ise sadece %10 civarındaymış.

Tamamlanmış projelerde indirim yüzde 30, dahası yolda…

Türkiye’de SPK’nın denetimine tabi Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı şirketleri hariç inşaat sektöründe üretim yapan tüm şirketler, kriz öncesi finansman kaynaklarının bol ve ucuz olduğu dönemde şirketlerinin özkaynak yapılarını dikkate almadan büyük projelere büyük krediler ile başladılar. Kriz karşımıza çıkmasaydı kredi muslukları açık kalacak, hem bunun hem de artan talebin etkisi gayrimenkul fiyatları artmaya devam edecek ve projeleri tamamlandığında sadece canlarının istediği kişilere çok yüksek kar marjlarıyla satış yaparak proje ile ilgili borçlarını rahatça kapatma imkanı bulacaklardı, ama kriz kapıyı çaldı… Tüketiciler bu belirsiz ortamda mortgage gibi uzun vadeli bir borçlanma tercihinde nasıl davranması gerektiğini bilmiyor. Gayrimenkule olan talep gerilemesinde, bankaların yine belirsizlik ve finansman kaynağı konusunda bir sıkıntı yaşayacaklarını öngörmeleri sebebiyle sıkılaştırdıkları kredi politikaları ve arttırdıkları faiz oranlarının etkisi açık. Gayrimenkul sektöründe azalan talep ile gayrimenkul fiyatları gerilerken, bir yanda da fonlama maliyetlerinin baskısı artmaya devam ettikçe, müteahhitlerimizin önümüzdeki günlerde özellikle tamamlanan projelerin fiyatlarında daha büyük indirimlere giderek, hala kardan zarar edebilecek bir pozisyonda finansman maliyetlerini kapatmak istemeleri olası…

İkinci el konutlarda indirim neden sadece yüzde 10 ?

Konut sahipleri böyle bir ortamda evini ya acil ihtiyaç nedeniyle ya da eline geçen bir fırsatı değerlendirerek daha iyi bir ev sahibi olmak için satar. Malesef serbest piyasa ekonomisinde mevcut şartlar altında alıcılar, bu iki nedeni de daha fazla indirim yakalamak için zorlamak isteyecektir. Acil ihtiyaç dışında konutlarını satmak isteyenlerin bu konuda rasyonel olarak gidebilecekleri azami oran %10’dur. 10’u aşan her oran konut sahibinin diğer tarafta yakalamış olduğu (%30) fırsatı bir avantaj olmaktan çıkardığı için, daha fazla indirime gitmektense evi satmaktan vazgeçecektir.

Ne zaman gayrimenkul alsak ?

Geçtiğimiz haftalarda zincirlerini kıran tüm kurlar YTL’ye karşı ciddi oranlarda değer kazandı. Bu durum hiç marj bırakmadan veya çok az marj bırakarak İsviçre Frangı, Euro veya Dolar bazlı mortgage kredisi alan tüketicileri olumsuz etkileyecek. Mortgage geri ödemelerinde yabancı para ile borçlanan tüketiciler arasında geri ödemede zorluk yaşayacakların, hatta muacceliyete düşenlerin sayısında artış olabilir. Muacceliyetin gerçekleşmesi durumunda, evi teminat olarak alan bankalar ya evi satarak parasını kurtarmayı deneyecek ya da bu durumdaki müşterilerinin kredilerini yeniden yapılandıracaklar. Gönlümüz bankaların ve diğer kurumların tercihlerini tıpkı gelişmiş ekonomilerin yaptıkları gibi ikinci seçenekten yana kullanmaları. Ancak bunun gerçekleşmesi durumunda satılmayı bekleyen gayrimenkul stoğu daha da artacağından düşen talep karşısında fiyatlar daha da gerileyebilir.

Bu günler, istediği gayrimenkulu alırken krediye asgari miktarda ihtiyaç duyacak kişilerin gayrimenkul almak isteyecekleri günler. Yani yatırım amaçlı değil de yaşamak amaçlı ev arayanların, gayrimenkul bedelinin yüzde 80-85’i kadar birikime sahip olanların ev almaları daha mantıklı.

Mortgage kredisi ihtiyacı çok az olan veya hiç olmayan, ancak illada yatırım amaçlı ev almak isteyenler varsa, bu yatırımdan bir beş sene geri dönüş beklemiyorlarsa beğendikleri evi gidip pazarlık yapıp alabilirler. Ama dikkat, gayrimenkul fiyatları daha tam dibi bulmamış olabilir. Bu noktada alınan bir evin fiyatlarının daha da gerilemesi durumunda, kaybı kurtarıp bir getiri sağlayacak fiyata gelmesi daha uzun yıllar gerektirebilir. Karar yine size ait ve verilmiş karar her zaman doğru karardır, yeterki nedenleriniz konusunda kendinizden emin olun ve önleminizi almış olun.