Değişken Faizli Mortgage Nedir ?
Image Image Image Image Image Image Image Image Image Image

Tuketicifinansman.net | 23 Ekim 2017

Yukarı dön

Yukarı

Değişken Faizli Mortgage Nedir ?

Editör | Son güncelleme: 10 Ocak 2011

5582 sayılı mortgage yasasının bizlere getirdiği imkanlardan biri de değişken faizli mortgage kredileri.

Dünyada gelişmiş mortgage piyasalarına bakıldığında değişken faizli mortgage kredilerinin yaygın olarak kullanıldığını görüyoruz (özellikle 20 yıl ve üzeri vadelerde). Faiz oranlarında yaşanacak dalgalanmalarda hem borç vereni hem de borç alana esneklik tanıması açısından bu mortgage türü tercih edilmekte.

Değişken faizli mortgage, tüketicilerin aldıkları mortgage kredisinde uygulanacak faiz oranlarının, sözleşmede belirtilen sürelerin sonunda (6 ay, bir sene, iki sene vb.) güncellenmesi prensibine dayanıyor.

5582 sayılı mortgage kanunu hazırlanırken değişken faizli mortgage kredilerin kullanımında tüketicinin aleyhine bazı uygulamaların önüne geçilmesi için bazı önlemlerde alındı. Öncelikle konut finansmanı sağlayan kurum mortgage kredi faizi üzerinde kendi kafasına göre güncelleme yapamıyor. 06.03.2007 tarihli ve 26454 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 21.02.2007 tarih ve 5582 sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un 24 üncü maddesi ve 4077 sayılı Kanuna eklenen 10/B maddesi ile ipotek teminatlı konut finansmanı sözleşmelerinde değişken faiz oranı uygulanmasına imkan getirilmiş ve değişken faizli konut finansmanı sözleşmelerinde kullanılabilecek referans faizlerin ve endekslerin Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nca belirleneceği hüküm altına alınmıştır. TCMB tarafından yapılan 07 Mayıs 2007 tarihli basın duyurusunda değişken faizli konut finansmanı sözleşmelerinde kullanılabilecek referans endeks, Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) olarak açıklamıştır. TCMB yaptığı açıklamada, konut finansmanı kuruluşları ile kredi kullanacaklara farklı alternatifler sağlamak üzere, farklı nitelikteki referans faizlerin ve endekslerin de uygulamaya konulmasına izin verilebileceğinin de altını çizmiştir.

Konut finansmanı kuruluşu, açıklanan endeksin (TÜFE) üzerine belli bir marj (bu marjın ne kadar olduğu sözleşmede açık ve net bir şekilde belirtilmek zorunda) ekleyerek, belirlenecek faiz oranıyla yapılacak güncelleme tarihinin en az bir ay öncesinden yeni ödeme planını hazırlayarak tebliğ etmek yükümlülüğündedir.

Ekonomik göstergeler ve endekslerde yaşabilecek çok büyük dalgalanmalar gözlemlenmesi durumunda tüketicilerin mağduriyetinin önüne geçebilmek için TCMB tarafından açıklanan bu endekslerin artış azalış aralığı ve azami faiz oranı için ise, sözleşme anında tüketici ile karşılıklı müzakere edilerek belirlenmesi ve sözlemede bu bilgilerin net bir şekilde yeralması zorunluluğu getiriliyor. Yani TÜFE gibi neredeyse standartlaşmış bir endeksin bile kriz veya benzer nedenler ile sapıtması durumunda, konut finansmanı şirketi sözleşmede yer alan azami faiz oranından daha yüksek bir orana güncelleme yapamıyor olacak.

Daha öncesinde bahsettiğimiz üzere 5582 sayılı mortgage kanunu ile konut finansmanı kuruluşlarına tüketicinin erken ödeme yapmak suretiyle kredisini vadesinden önce kapatması durumunda kalan kısmın yüzde 2’sini geçmemek üzere bir erken ödeme ücreti talep etme hakkına hakkı tanınıyordu. Ancak bu erken ödeme ücreti uygulaması yanlızca sabit faizli mortgage kredileri için uygulanabiliyor. Değişken faizli mortgage kredilerinin erken ödenmesi durumunda bankaların bu ücreti talep etme hakkı bulunmuyor.

Biraz açıklayıcı olması için erken ödeme tanımına biraz açıklık getirmek gerekiyor. Mortgage kredilerinde erken ödeme, tüketicinin kredi taksitlerinde bir veya birden çok taksidini veya kalan borcunun tamamını ödemesini vadesinden önce ödeme durumudur. Sabit faizli kredilerde kalan borcun tamamının ödenmesi durumunda krediyi veren konut finansman şirketlerinin mali yapılarının ve dolayısı ile mortgage sektörünün stabilitesinin sağlanması amacıyle böyle bir caydırıcı önlem alınması mantıklıdır ancak tüketicilerin ellerine toplu bir para geçmesi durumunda bu parayı kredi borçlarının bir kısmını kapatmak istemeleri durumunda mağdur olmasına engel olmak için, sözleşmede ve sözleşme öncesi bilgi formunda yapılan erken ödeme ücreti tanımlarına dikkat edilmesi gerekiyor.

Sonuç olarak, değişken faizli mortgage kredileri özellikle uzun vadelerde faizlerde gerileme yaşandığı dönemlerde tüketiciler refinansmana başvurmadan faiz avantajı sağlaması açısından büyük avantajlar sağlıyor. Bunun yanısıra faizlerin uzun dönemler artış trendinde olması durumunda, tüketicilerin erken ödeme ücretinden muaf olması nedeniyle tercihini değiştirip sabit faizli mortgage kredisi ile refinansmana gitmeleri durumunda da erken ödeme maliyetlerini ödemeyerek bir maliyet avantajı sağlaması açısından gerçekten cazip bir tercih olabilir.

Değişken faizli mortgage‘ı tercih edecek tüketicilerin, aylık geri ödeme tutarlarının net gelirlerinin 1/3’ünü aşmayacak kredi tutarlarını tercih etmeleri, gelecekte yaşanabilecek tatsızlıklara engel olması açısından büyük önem taşımaktadır. Bu nedenle mortgage gibi uzun vadeli borçlanmalarda, emlakçılardan veya banka personelinden ziyade profesyonel bir mortgage brokerinden destek almanın önemi ve ihtiyacı her geçen gün artıyor.