İslami Mortgage Kredisi Uygulamaları – Murabaha Mortgage ve Kira Yöntemi
Image Image Image Image Image Image Image Image Image Image

Tuketicifinansman.net | 17 Ağustos 2017

Yukarı dön

Yukarı

İslami Mortgage Kredisi Uygulamaları – Murabaha Mortgage ve Kira Yöntemi

Editör | Son güncelleme: 10 Ocak 2011

5582 sayılı konut finansmanına ilişkin değişiklikleri içeren mortgage kanunu kapsamında ipotek karşılığı konut finansmanı yapmaya yetkilendirilen finansal kurumların arasında bankalar, tüketici finansman ve leasing şirkelerinin yanı sıra katılım bankaları da yer almakta.

Katılım bankaları geçtiğimiz birkaç yıl içersinde özellikle islami inanca uygunluk almış çeşitli finansman ürünleriyle belli bir zümreye hem bankacılık hem leasing hizmetleri sunmaktalar. Üstelik katılım bankaları tarafından sunulan bu hizmetler tüketiciler arasında gittikçe artan bir talep görmekte.

İslam dininde faizi ilgilendiren her türlü işlem haram sayıldığından katılım bankaları kendi faaliyetlerinde faiz uygulamaları yerine islam otoriteleri tarafından fetva ile onaylanmış araçlar ve yöntemler kullanmaktalar. Üstelik bu tür bir onay mekanizmasından geçmiş ürün ve hizmet ağına sahip kurumların yurt dışından, özellikle körfez bölgesinden daha avantajlı imkanlar ile kaynak bulması da söz konusu.

Kişinin inancı ne olursa olsun uzun vadeli konut finansmanı söz konusu olduğunda kullananlar için normal konut kredisine kıyasla çok büyük olmasa dahi bazı avantajlar içermektedir. Bu nedenle inançları gereği faiz söz konusu işlemlerden uzak duran ancak buna rağmen borçlanma ihtiyacı olan kesime hitap edecek mortgage ürünleri katılım bankaları tarafından müşterilerin hizmetine sunulmaya başlandı.

Dünyada üzerindeki islami mortgage uygulamalarına baktığımızda iki yöntem öne çıkıyor.

Murabaha mortgage bunlardan bir tanesi. Çok basit bir mantığa dayanıyor. Beğendiğiniz evi bulduktan sonra bu ev ile ilgili olarak islami usullere göre mortgage kredisi sağlayan bir bankaya başvuru yapılıyor. Mortgage başvurusu yapılırken kanunda belirtilen prosedürlerin ardından katılım bankası evi satın alıyor ve daha yüksek bir fiyata tüketiciye tekrar satıyor. Bu daha yüksek fiyat, evin önceki sahibi ile anlaşılan fiyatın üzerine eklenen kişinin borçlanma vadesi göz önüne alınarak hesaplanan bir kar payı ve yatırılan peşinatı düşürmek suretiyle hesaplanıyor. Borç karşılığı olarak birinci derecede ve birinci sıradan ipotek teminatı alınıyor.

Bir başka islami kriterlere uygun mortgage uygulaması kira yöntemi olarak geçiyor. Bu uygulama da temelde murabaha yöntemi gibi ilerliyor. Yani satın almak istenilen ev tespit edilip ilgili detaylarla katılım bankasına müracaat ediliyor. Katılım bankası, mortgage kredisi vermeyi uygun görmesi durumunda gayrimenkulu satın alıyor ve tüketici ile bir satın alma taahhütlü kira sözleşmesi yapıyor . Katılım bankası, tüketici ile yaptığı ödeme planında gayrimenkulun fiyatına eklenen vadeye bağlı kar payını hesaplayarak yapılan taksitleri ödemeye başlıyot. Yapılan kira sözleşmesi sonunda tüketici kalan bakiyeyi kapatacak ödemeyi gerçekleştirerek gayrimenkulun mülkiyetini üzerinde alıyor.

Kira uygulaması aslında bir çeşit peşinatsız mortgage opsiyonu sağlıyor. Bu şekilde müşteri peşinatı önceden yatırmak yerine sözleşme sonunda toplu bir ödeme gerçekleştirerek gayrimenkul mülkiyetine sahip olabiliyor. Bir çok tüketici açısından cazip bir uygulama gelse de Türkiye şartlarında bu tür uygulamalara geçilmesi henüz mümkün gözükmüyor.

Daha öncede bahsettiğimiz üzere mortgage uygulamalarında esas alınan gayrimenkul değerinin %75’inin kredilendirmesi uygulaması, tüketicilerin %25’lik bir birikime sahip olma kriterini otomatik getirmiş oluyor. Bu da kredi değerlendirme prensipleri açısından müşterini düzenli bir birikim yapma disiplinine sahip olduğunu gösteren önemli kriterlerden biri.

Sonuç olarak, günümüz mortgage kredilerinin vadelerinin ve dolayısı ile geri ödeme taksitlerinin kira gibi mortgage taksidi tanımına hala çok uzak olduğunu düşünürsek, katılım bankaları bu yöntemle kredi verdikleri bu gayrimenkulleri yıllarca bilançolarında taşımak istemeyeceklerdir. Bu nedenle kira uygulamalarının uygulamaya başlamasına daha uzun bir süre var gibi gözüküyor. Ülkemizde faaliyete geçeceğine dair yakın zamanda haberleri çıkan NBK tarafından kurulan Islamic Turkey Real Estate Fund ve gelecekte kurulacak körfez kaynaklı benzer fonlar, uygulamalarında bu tür mortgage kredilerini destekleyecek islami şartlara uygun gayrimenkulleştirme yapmaya başlarsa durum değişebilir.