Bugünün Mortgage Kredisini Yarına Bırakmak
Image Image Image Image Image Image Image Image Image Image

Tuketicifinansman.net | 21 Ekim 2017

Yukarı dön

Yukarı

Bugünün Mortgage Kredisini Yarına Bırakmak

Editör | Son güncelleme: 10 Ocak 2011

Günümüzde dünya piyasalarında devam eden dalgalanmalar nedeniyle bir likidite sorunu yaşanmaktadır. Tüm dünyada olduğu gibi ülkemizdeki finansal kurumlar için de ucuz maliyetli kaynak bulma imkanı bir süreliğine ortadan kalkmış görünüyor. Bu durum en basit şekilde kredi faizlerinin artması olarak tanımlanabilir.

Şu anda konut kredisi oranlarıyla emlak fiyatları arasında ters bağlantı mevcuttur. Konu hakkında biraz daha açıklama gerekirse; 9 ay önce Amerika’daki Subprime Mortgage krizinden kaynaklanan ve günümüzde hala artçı şoklarının hissedildiği dalgalanmalar nedeni ile, Türk bankalarının yurt dışından sağladıkları kaynakların (sendikasyon kredisi vb.) maliyetleri arttı. Bankalar ve diğer finansal kurumlar, bu maliyet artışlarını doğal olarak finansman ürünlerine faiz oranı artışı olarak yansıttılar. Artan faiz oranları konut almak isteyen tüketicilerin, kriz öncesi kredi faiz oranlarında bir düşüş beklentisi içinde olmalarından dolayı konut alma planlarını ertelemelerine sebep oldu.

Kısa bir süre öncesine kadar devam eden dünya ekonomisindeki likidite bolluğunun avantajlarından faydalanan bir çok inşaat firması kredi kullanmak suretiyle büyük ve lüks konut projelerine başlamıştı.

Kredi maliyetlerin düşmesi ve gelecekte de düşeceğine dair bir beklenti oluşması nedeniyle tüketicilerin tasarruf planları arasına gayrimenkul alımı da girmeye başladı. Aşağı doğru seyreden konut kredi oranları konut talebindeki artışa, bu da gayrimenkul fiyatlarında süratli bir artışa sebep oldu. Hatta bu artış öyle bir seviyeye ulaştıki, düşük faiz oranları bile gayrimenkul talebininin devamlılığını sağlamaya yetmedi.

Geçtimiz yaz sonuna doğru aşırı değerlenen gayrimenkul fiyatları ve ülkemizde diğer ciddi bir yatırım aracı olarak kabul edilen doların aşırı değer kaybetmesi nedeniyle gayrimenkul satışlarında bir duraklama gözlemlenmeye başlamasının hemen ardından gelen subprime krizi, türk tüketicisinin uzun vadeli borçlanma yoluyla gayrimenkul edinme seçeneğinden bir anda vazgeçmesine veya bu seçeneği bir süre ertelemesine sebep oldu.

Normal şartlar altında gelişmiş sermaye piyasalarının bulunduğu ülkelerde, talep üzerinde bu tür belirgin dalgalanmalar ilgili ürünün fiyatında direk hissedilir. Örnek vermek gerekirse; mortgage faizleri artınca gayrimenkul talebi düşer, düşen talep gayrimenkul fiyatlarını geri çeker. Bu etkileşim konut talebinin yoğun olduğu bölgelerde ve büyük metropollerde bu kadar çok yoğun hissedilmese de, yerleşimin daha az yoğunlukta olduğu bölgelerde talep çok yoğun etkilendiği için daha dramatik oluyor. İstanbul’da kredi faizleri artışı nedeniyle düşen talep, gayrimenkul fiyatlarında %3 gerilemeye sebep oluyor ancak bu gerileme Eskişehir’de %10’lara varabiliyor.

Bir başka deyişle, metropollerden uzaklaşınca dalgalanmalar daha sert şekilde yaşanıyor. Resim bu şekilde olunca gayrimenkul fiyatları sektördeki durgunluk nedeniyle %3.5 civarında gerilemiş iken, yükselmiş faiz oranlarına rağmen kredi kullanmak suretiyle gayrimenkul sahibi olmak ne kadar akıllıca olur? Bu kaçırılmaması gereken bir fırsat mıdır? Yoksa gayrimenkul fiyatlarını biraz daha gerilemesini beklemekte fayda olur mu ? Bugünün mortgage’ını yarına bırakmamak doğru bir hareket olur mu?

Eğer gayrimenkul ihtiyacınızı İstanbul dışında karşılamayı düşünüyorsanız artan kredi faizlerine rağmen gayrimenkul fiyatlarındaki gerileme gerçekten bir avantaj sağlayabilir. Özellikle YTL’nin değer kazanmasının, ülkemizdeki gayrimenkullere yabancı talebinin yavaşlamasına neden olduğunu düşünürsek bu bir fırsat olabilir. Öte yandan İstanbul içindeki gayrimenkuller ile ilgileniyorsanız, fiyatların biraz daha gerilemesini beklemek yanlış bir karar olmayacaktır. Yukarıda bahsettiğimiz projeler tamamlanmasını ve proje sahiplerinin kredi geri ödemelerinin baskısını omuzlarında artarak hissetmelerini beklemek gerekir. Tabi bu bekleme süresinde birikimlerinizi arttırmaya öncelik vermeniz şartıyla.